Þróun íbúðabyggðar
Með almennum reglum og skilmálum hverfisskipulagsins um yfirbragð byggðar er auðvelt að fá staðfest hvað má og hvað ekki, ólíkt því sem oft hefur verið raunin þegar breyta hefur átt gildandi deiliskipulagi. Fyrir vikið verður mun einfaldara fyrir húseigendur að gera breytingar á fasteignum sínum, s.s. að reisa viðbyggingar og innrétta aukaíbúðir eða koma upp léttri atvinnustarfsemi.
Tillögurnar eru í takt við samþykkta stefnu aðalskipulags Reykjavíkur um að uppbygging borgarinnar á næstu árum verði að langmestu leyti innan núverandi þéttbýlismarka og falla að markmiðum hverfisskipulags um sjálfbærari og vistvænni hverfi.
Í vinnutillögunum er enn fremur hugað að gæðum byggðarinnar, s.s. með hverfisvernd fyrir fjölmargar samstæður og heildir húsa í hverfunum fjórum.
Lóðahafar fá heimild til að fjölga íbúðum á sinni lóð en óvíst er að hversu miklu leyti þessar heimildir verða nýttar enda alfarið í höndum eigenda hverrar fasteignar
Stefnukort um samfélag
Kortið sýnir m.a. hvar heimilt verður að fjölga íbúðum og hvar er gert ráð fyrir sérstökum þéttingar- og þróunarsvæðum samkvæmt vinnutillögum að hverfisskipulagi Háaleitis-Bústaða.
Kort: Reykjavíkurborg.
Hvað má ég gera við mína eign?
Það verður einfaldara fyrir íbúðaeigendur að gera breytingar á fasteignum sínum með tilkomu hverfisskipulagsins. Í hverfisskipulaginu er hverju hverfi skipt upp í nokkrar skilmálaeiningar, þ.e. þyrpingar húsa sem eru sambærileg að gerð og yfirbragði. Hver skilmálaeining fær almenna skilmála sem m.a. taka mið af algengum umsóknum fasteignaeigenda undanfarin ár um breytingar, t.d. vegna kvista, svala, viðbygginga o.s.frv.
Með almennum og samræmdum skilmálum hverfisskipulags er einfalt fyrir fasteignaeigendur að sjá hvaða heimildir þeir hafa, t.d. til breytinga á fasteigninni, til að útbúa aukaíbúð eða koma upp léttri atvinnustarfsemi heima fyrir. Einnig á umsóknarferli vegna hóflegra breytinga á fasteignum að verða einfaldara þegar kostnaðarsamar og tímafrekar deiliskipulagsbreytingar og grenndarkynningar verða að mestu úr sögunni.
Allir skilmálar og reglur í Hverfasjá
Þegar hverfisskipulagið hefur tekið gildi geta fasteignaeigendur slegið götuheiti og húsnúmer fasteignar sinnar inn í svonefnda Hverfasjá á netinu. Birtast þá gildandi skipulagsskilmálar fyrir viðkomandi eign, ásamt leiðbeiningum, um hvernig skuli bera sig að við að sækja um leyfi til breytinga og/eða úrbóta. Skilmálarnir segja m.a. til um hvort leyfilegt er að byggja kvisti, koma fyrir nýjum svölum eða stækka viðkomandi húsnæði með hóflegum viðbyggingum. Víða verður líka heimilt að innrétta aukaíbúðir í húsum, t.d. með því að skipta upp eldra rými eða breyta lítið notuðum bílskúrum í litlar íbúðir.
Skipulagsskilmálar og leiðbeiningar eru aðgengilegar á netinu
Fjölgun íbúða í sérbýli
Heimilt verður að fjölga íbúðum í sérbýli og hafa tvær íbúðir í stórum sérbýlishúsum þar sem aðstæður leyfa, en slíkt leiðir til betri landnýtingar og getur glætt mannlíf í hverfinu.
Mynd: Ydda arkitektar.
Mögulegar breytingar á sérbýli
Myndin sýnir hvernig byggja má við sérbýlishús. Nýir skilmálar eiga að einfalda málsmeðferð við breytingar.
Mynd: Trípólí arkitektar.
Aukaíbúð í sérbýlishúsum
Flestir eigendur sérbýlishúsa, einbýlis-, rað- og parhúsa fá í hverfisskipulagi heimildir til viðbygginga og hóflegra breytinga á fasteignum sínum. Einnig verða veittar heimildir til byggingar sorpskýla og annarra smáhýsa á lóð, allt að 15 m², auk þess sem kveðið verður á um ýmiss konar frágang á lóð og lóðamörkum.
Heimilt verður að útbúa eina aukaíbúð í flestum sérbýlishúsum sem má að hámarki vera þriðjungur af heildarstærð húss. Aukaíbúð má koma fyrir innan núverandi húss, í viðbyggingu og í sumum tilfellum í bílageymslu eða smáhúsi á lóð.
Heimild um aukaíbúð í sérbýlishúsi getur gert mörgum kleift að aðlaga húsnæðið betur að þörfum sínum og fjölskyldu sinnar þó fjölskyldustærð og aðstæður taki breytingum. Þannig gætu einhverjir búið lengur í eignum sínum þó herbergjaþörfin minnki eftir að börnin fara að heiman. Aukaíbúð í foreldrahúsum getur einnig verið fyrsta skref ungs fólks til sjálfstæðrar búsetu.
Það skal áréttað að aukaíbúðir eru hugsaðar fyrir fjölskyldumeðlimi eða til útleigu. Ekki má selja þær frá aðalíbúð og hægt verður að sameina íbúðirnar aftur ef eigendur óska þess.
Heimild um aukaíbúð í sérbýlishúsi getur gert mörgum kleift að aðlaga húsnæðið betur að þörfum fjölskyldunnar þó fjölskyldustærð og aðstæður taki breytingum
Lyftulaus fjölbýlishús
Í Reykjavík eru þúsundir íbúða á efri hæðum í lyftulausum fjölbýlishúsum. Aðgengi að þessum íbúðum er takmarkaðra en gengur og gerist og þær henta því oft illa fólki með skerta hreyfigetu eða sem komið er á efri ár. Af þessum sökum neyðast margir til að flytja úr íbúðum sínum þegar aldurinn færist yfir eða aðstæður breytast, með tilheyrandi kostnaði og raski. Á Íslandi er mjög sjaldgæft að gerðar hafi verið breytingar á þessum húsum til að koma fyrir lyftu, þó slíkt sé vel þekkt í löndunum í kringum okkur. Kostnaðurinn við byggingu og rekstur lyftu er í flestum tilfellum ein helsta hindrun þess.
Í hverfisskipulagi er farin sú leið að heimila húsfélögum að byggja eina aukahæð ofan á mörg lyftulaus fjölbýlishús, gegn því skilyrði að um leið verði komið fyrir lyftu við húsið. Til að freista þess að staðla vinnubrögð og verkferla við slíkar framkvæmdir hafa borgaryfirvöld samþykkt að efna til hönnunarsamkeppni um ofanábyggingar og bætt aðgengi, í samstarfi við Arkitektafélag Íslands og Félagsbústaði og er horft til þess að niðurstaða hönnunarsamkeppninnar geti nýst í öllum grónum hverfum borgarinnar, óháð borgarhlutum.
Nýr byggingarréttur er verðmætur og getur húsfélagið ráðstafað honum og nýtt hagnaðinn til að fjármagna lyftu við húsið og jafnvel til að sinna öðru viðhaldi á húsi eða lóð. Bætt aðgengi að íbúðum á efri hæðum getur einnig aukið verðgildi íbúðanna og gert mörgum kleift að búa lengur í íbúðum sínum. Síðast en ekki síst er lykilatriði að heimild til ofanábyggingar er verðmæti sem lóðarhafar einir eiga og ekki er hægt að ráðstafa nema um það sé samstaða.
Stækkun fjölbýlishúsa án lyftu
Dæmi um viðbyggingu ofan á fjölbýlishús með lyftum
sem tengdar eru við allar hæðir til að bæta aðgengi.
Mynd: Trípolí arkitektar.
Bæta má aðgengi með lyftum við eldri fjölbýlishús. Það eykur verðgildi íbúða og gerir fólki kleift að búa lengur í íbúðum sínum
Íbúðafjölgun í núverandi byggð
Vinnutillögur fyrir hverfisskipulag Háaleitis-Bústaða gera ráð fyrir að í borgarhlutanum geti íbúðum fjölgað um á fimmta þúsund innan núverandi byggðar í hverfunum fjórum, ýmist með nýbyggingum eða viðbyggingum og breytingum á eldra húsnæði í samræmi við skipulagsheimildir. Óvíst er að hversu miklu leyti þessar heimildir yrðu nýttar enda slíkt alfarið í höndum eigenda viðkomandi fasteigna.
Álftamýri við Kringlubraut
Núverandi staða, Kringlumýrarbraut fyrir miðri mynd og fjölbýlishúsin sem um ræðir austan við hana.
Mynd: Reykjavíkurborg.
Háaleiti-Múlar
Blönduð byggð einbýlis-, rað-, par-, og fjölbýlishúsa einkennir byggðina í Háaleiti-Múlum. Ef heimildir til fjölgunar íbúða, samkvæmt vinnutillögum hverfisskipulagsins, yrðu nýttar í miklum mæli gæti íbúðum þar fjölgað um nokkur hundruð en lagt er til að heimila lóðarhöfum að innrétta aukaíbúðir í stórum sérbýlishúsum, ásamt því að leyfa ofanábyggingar og nýbyggingar á milli eldri húsa.
Nýbyggingar við Álftamýri
Hugmyndirum eru um að heimila nýbyggingar inn á milli eldri húsa, t.d. í Álftamýri meðfram Kringlumýrarbraut sem gætu skilað á annað hundrað nýjum íbúðum. Breytingarnar gætu falist í því að veita heimild til að hækka blokkirnar þar um eina inndregna hæð. Sömuleiðis að heimila byggingu 1-2 hæða ofan á bílskúra þar sem koma mætti fyrir litlum íbúðum og byggja sömuleiðis kálf, sem trappast upp, við enda blokkanna. Þá eru settar fram hugmyndir um að byggja bílskýli við bílastæðin, sem ættu að draga úr umferðarhávaða frá Kringlumýrarbraut og er það í takt við ábendingar um bætta hljóðvist meðfram götunni, sem komu fram í íbúasamráðinu.
Heimilt yrði að hækka blokkirnar um eina inndregna hæð, heimila byggingu 1-2 hæða ofan á bílskúra og byggja sömuleiðis kálf við enda blokkanna
Hugmynd að nýbyggingum við Álftamýri
Hér má sjá hugmyndir skipulagsráðgjafa hverfisskipulagsins um mögulegar viðbyggingar í Álftamýri. Til vinstri er núverandi staða og til hægri sést mögulegt viðbótarbyggingarmagn á lóð með ofanábyggingu bílskúra, hækkun blokkar um eina inndregna hæð og kálf við enda blokkar. Til vinstri er gert ráð fyrir bílskýli sem dregur úr hávaða frá Kringlumýrarbraut.
Teikning: Urban arkitektar.
Nýbyggingar við Fellsmúla
Á íbúðasvæði sem liggur austan við Háaleitisbraut, milli Fellsmúla og Fjölbrautaskólans í Ármúla, eru hugmyndir um að heimila allnokkra þéttingu byggðarinnar, eða sem gæti numið á annað hundrað íbúða.
Á þessu svæði eru nú fyrst og fremst fjögurra hæða blokkir ásamt bílskúrum á mjög stórum lóðum, og lægri byggð nær Háaleitisbrautinni. Hugmynd ráðgjafa hverfisskipulagsins er að á þessum stóru lóðum mætti koma fyrir blandaðri byggð fjölbýlishúsa og sérbýlis, inn á milli núverandi húsa. Um væri að ræða nýjar byggingarheimildir til lóðarhafa á svæðinu sem þeir einir gætu ráðstafað.
Nýbyggingarnar yrðu flestar 1-2 hæðir auk kjallara en einnig væri gert ráð fyrir 4-5 hæða fjölbýlishúsum með þakgörðum, þar sem því yrði við komið. Bílakjallarar yrðu undir húsunum og horft til þess að þar væri mögulegt að koma fyrir bílastæðum í stað þeirra sem féllu brott við þéttingu byggðarinnar.
Hugmynd ráðgjafa hverfisskipulagsins er að koma fyrir blandaðri byggð fjölbýlishúsa og sérbýlis, inn á milli núverandi húsa
Hugmyndir að breytingum við Háaleitisbraut og Fellsmúla
Hér má sjá eina af hugmyndum skipulagsráðgjafa hverfisskipulagsins um mögulegar nýbyggingar við Háaleitisbraut og Fellsmúla. Á efri myndunum sést til vinstri núverandi staða við Háaleitisbraut og myndin til hægri sýnir mögulega uppbyggingu á svæðinu. Neðri myndirnar sýna núvarandi stöðu við Fellsmúla til vinstri og myndin til hægri sýnir hvernig mætti fjölga íbúðum þar, m.a. sérbýli.
Mynd: Urban arkitektar.
Einnig er horft til þess að heimila hækkun lyftulausra fjölbýlishúsa meðfram Háaleitisbraut, Miklubraut við Safamýri og Fellsmúla um eina hæð, samhliða því að komið yrði fyrir lyftum sem tengdar yrðu við allar hæðir til að bæta aðgengi.
Þá hafa hugmyndir um að þétta byggð á þróunarsvæði á horni Miklubrautar og Háaleitisbrautar verið útfærðar frekar. Þar er horft til þess að byggja fjölbýlishús á auðum svæðum, enda fengu þær hugmyndir almennt góð viðbrögð á rýnifundi með íbúum í Háaleiti-Múlum, þegar vinna við hverfisskipulagið hófst. Sjá nánari umfjöllun um Miklubraut og Háaleitisbraut undir Þróunarsvæði.
Kringlan-Leiti-Gerði
Blönduð byggð einbýlis-, rað-, par-, og fjölbýlishúsa er í hverfinu og gera vinnutillögur hverfisskipulagsins ráð fyrir að fjölga megi íbúðum um allt að 200 með því að heimila lóðarhöfum að innrétta aukaíbúðir í stórum sérbýlishúsum og leyfa ofanábyggingar og nýbyggingar á þegar byggðum svæðum.
Þannig er t.d. horft til þess að heimila hækkun fjölbýlishúsa við Miðleiti, Ofanleiti og í Gerðunum um eina hæð og koma fyrir lyftum, ásamt því að heimila ofanábyggingu og/eða breytingar á bílskúrum og nýta sem litlar íbúðir. Einnig eru hugmyndir um að heimila nýbyggingar á milli eldri húsa, s.s. á reit í Hvassaleiti meðfram Miklubraut og hjá fjölbýlishúsum við Stóragerði meðfram Háaleitisbraut, sjá umfjöllun um Miklubraut og Háaleitisbraut undir Þróunarsvæði.
Jafnframt er gert ráð fyrir um 450 nýjum íbúðum á þróunarsvæði Kringlunnar, sjá nánari umfjöllun um Kringlureit undir Þróunarsvæði.
Hugmynd að uppbyggingu milli Háaleitisbrautar og Hvassaleitis
Ein af hugmyndum ráðgjafa hverfisskipulagsins um mögulega þéttingu byggðar milli Háaleitisbrautar og Hvassaleitis.
Teikning: Jakob Jakobsson arkitekt.
Bústaða- og Smáíbúðahverfi
Hverfið er þegar mjög þéttbýlt en vinnutillögur hverfisskipulagsins gera ráð fyrir því að íbúðum geti fjölgað um á fjórða hundrað í Bústaða- og Smáíbúðahverfinu ef heimildir til fjölgunar íbúða yrðu nýttar í miklum mæli. Heimildirnar byggjast að mestu leyti á því að heimila innréttingu aukaíbúða í stórum sérbýlishúsum ásamt því að þétta byggð á nokkrum auðum lóðum. Jafnframt yrði heimilað að breyta bílskúrum víða í hverfinu í íbúðir. Einnig er horft til uppbyggingar á einstökum óbyggðum svæðum/lóðum, s.s. tveggja reita við Hæðargarð, þriggja lóða/opinna svæða við Hlíðargerði og auðrar lóðar við Borgargerði.
Vinnutillögur hverfisskipulagsins gera ráð fyrir að íbúðum geti fjölgað um á fjórða hundrað í ef heimildir til fjölgunar íbúða yrðu nýttar í miklum mæli.
Bústaða- og Smáíbúðahverfið
Þétting byggðar byggist að mestu leyti á því að heimila innréttingu aukaíbúða í stórum sérbýlishúsum ásamt því að þétta byggð á nokkrum auðum lóðum.
Mynd: Reykjavíkurborg.
Fossvogshverfi
Í vinnutillögum hverfisskipulagsins fyrir Fossvogshverfi eru annars vegar settar fram hugmyndir um fjölgun íbúða í Fossvogsdal og hins vegar innan nýrra þróunarreita við Bústaðaveg, frá Grensásvegi að Tunguvegi, samhliða því sem gatan fær hlutverk borgargötu.
Ætla má að íbúðum í hverfinu gæti fjölgað um allt að þrjú þúsund, ef allar heimildir um fjölgun íbúða samkvæmt vinnutillögum hverfisskipulagsins yrðu nýttar að fullu.
Bústaðavegur
Þar er ætlunin að flétta saman nýrri íbúðabyggð og styrkingu hverfiskjarna, ásamt aukinni verslun, þjónustu og atvinnustarfsemi.
Íbúðum í hverfinu gæti fjölgað um allt að þrjú þúsund ef allar heimildir samkvæmt vinnutillögum hverfisskipulagsins yrðu nýttar að fullu
Bústaðavegur við Grímsbæ
Hugmynd ráðgjafa hverfisskipulagsins að breyttu skipulagi við Grímsbæ.
Myndir: Jakob Jakobsson arkitekt og Trípólí arkitektar.
Nýbyggingar við Bústaðaveg eru annars vegar fyrirhugaðar milli Réttarholts- og Tunguvegar og hins vegar í kringum Grímsbæ og eiga þær að taka mið af byggðinni sem er þar fyrir. Horft er til þess að íbúðirnar verði fyrir fjölbreyttan íbúahóp, þ. á m. námsmenn, ungt fólk og fyrstu kaupendur, sem geti nálgast sem mest af daglegum nauðsynjavörum innan hverfisins. Sjá nánari umfjöllun um Bústaðaveginn undir Þróunarsvæði.
Nýbyggingar gætu komið milli Réttarholts- og Tunguvegar og við Grímsbæ
Bústaðavegur við Ásgarð
Hugmynd ráðgjafa hverfisskipulagsins að breyttu skipulagi við Ásgarð.
Myndir: Trípólí arkitektar.
Atvinnustarfsemi í íbúðabyggð
Atvinnustarfsemi í íbúðabyggð er ekki ný af nálinni. Mörg fyrirtæki hafa orðið til í stofu, kjallara eða bílskúr hjá frumkvöðlum sem hafa fengið góða hugmynd og notað heimili sitt til að þróa sín fyrstu sprotafyrirtæki.
Í skilmálum hverfisskipulags verður kveðið á um að ýmiss konar starfsemi verði heimil innan íbúðabyggðar í öllum hverfum borgarhlutans. Er það talið stuðla að hagkvæmari nýtingu innviða og sjálfbærari hverfum með fjölbreyttri þjónustu í göngufæri. Slík starfsemi getur líka eflt mannlíf, fjölgað gangandi og hjólandi vegfarendum, fjölgað atvinnutækifærum og hvatt til nýsköpunar.
Innan íbúðabyggðar er þó ekki heimiluð mengandi starfsemi sem krefst starfsleyfis frá Umhverfisstofnun eða heilbrigðisnefnd. Gildir það jafnt um starfsemi í atvinnuhúsnæði og íbúðarhúsnæði. Á skilgreindum verslunar- og þjónustusvæðum og miðsvæðum innan hverfanna yrðu rýmri heimildir til atvinnustarfsemi.
Heimildir til atvinnustarfsemi innan íbúðarbyggðar efla mannlíf, fjölga atvinnutækifærum og hvetja til nýsköpunar
Hverfisvernd
Stefnukort um vistkerfi og minjar
Gulu reitirnir sýna þau svæði í borgarhluta 5 sem lagt er til að falli undir hverfisvernd.
Kort: Reykjavíkurborg.
Í skipulagslögum er kveðið á um heimild til að setja í skipulagsáætlun ákvæði um hverfisvernd ef talin er þörf á að vernda sérkenni eldri byggðar eða annarra menningarsögulegra minja vegna menningarlegs og/eða sögulegs gildis þeirra, án þess að um friðun sé að ræða.
Lagt er til að huga að gæðum byggðar og staðaranda með verndun byggðamynsturs fyrir samstæður húsa og heilda í hverfisskipulagi Háaleitis-Bústaða. Þá er lagt til að ákveðin hús/heildir í Háaleiti-Múlum verði varðveitt og einnig eru nokkur hús í Leitum-Gerðum sem talin eru hafa menningarlegt og/eða sögulegt gildi. Enn fremur er gerð tillaga um víðtæka hverfisvernd fyrir samstæður húsa og heildir í Bústaða- og Smáíbúðahverfi, til að vernda byggðamynstur og staðaranda.
Í Fossvogi er lögð til hverfisvernd fyrir fimm einbýlishús (Bjarmaland 23, Grundarland 10 og 19, Láland 22 og Haðaland 9) og samstæður einbýlishúsa og heildir við sjö götur (Árland, Bjarmaland, Grundarland, Haðaland, Kvistaland, Láland og Traðarland). Einnig er lögð til hverfisvernd fyrir samstæður raðhúsa og heildir við 14 götur (Búland, Brúnaland, Brautarland, Geitland, Giljaland, Goðaland, Hulduland, Hjallaland, Helluland, Kjalarland, Kúrland, Logaland, Ljósaland og Sævarland).
Heimilt er að setja í skipulagsáætlun ákvæði um hverfisvernd ef talin er þörf á að vernda sérkenni eldri byggðar eða annarra menningarsögulegra minja
