Fjölbreyttari hverfi
Hverfisskipulagið markar stefnu um þróun og uppbyggingu í grónum hverfum borgarinnar til næstu áratuga. Með hverfisskipulaginu er íbúum gert auðveldara að gera breytingar á fasteignum sínum svo byggðin geti þróast í takt við breyttar áherslur í samfélaginu
Hverfisskipulagið heimilar eigendum margra sérbýlis- og fjölbýlishúsa að fjölga íbúðum á sínum lóðum en óvíst er hvað heimildin verður mikið nýtt, enda alfarið í höndum eigenda hverrar fasteignar. Tillögurnar eru í takt við samþykkta stefnu aðalskipulags Reykjavíkur um að uppbygging borgarinnar á næstu árum verði að langmestu leyti innan núverandi þéttbýlismarka, sem fellur að markmiðum hverfisskipulags um sjálfbærari og vistvænni hverfi.
Lóðahafar hafa heimild til að fjölga íbúðum á sinni lóð. Óvíst er hvað heimildirnar verða mikið nýttar, enda alfarið í höndum eigenda hverrar fasteignar
Stefnukort um samfélag
Kortið sýnir m.a. hvar heimilt er að fjölga íbúðum og sérstök þéttingarsvæði og þróunarreiti samkvæmt hverfisskipulagi Breiðholts.
Kort: Reykjavíkurborg.
Íbúðafjölgun innan núverandi byggðar
Ef lóðarhafar í Breiðholti fullnýta heimildir hverfisskipulags getur íbúðum fjölgað um hátt á þriðja þúsund innan núverandi byggðar, ýmist með nýbyggingum eða viðbyggingum og breytingum á eldra húsnæði. Íbúðum í Neðra-Breiðholti getur fjölgað um 250 og um rúmlega 1.000 í bæði Seljahverfi og Efra-Breiðholti.
Neðra-Breiðholt
Hverfisskipulagið heimilar um 250 nýjar íbúðir í Neðra-Breiðholti, ýmist með nýbyggingum eða viðbyggingum og breytingum á eldra húsnæði.
Í hverfiskjarnanum við Arnarbakka verða núverandi hús fjarlægð og reistar nýjar byggingar á 3-4 hæðum. Á hluta jarðhæða og á efri hæðum verða námsmannaíbúðir, bæði fjölskylduíbúðir og einstaklingsherbergi með sameiginlegum rýmum. Eigendum sérbýlishúsa í Stekkjum er einnig heimilað að innrétta aukaíbúðir, sem að hámarki mega vera þriðjungur af heildarstærð húss. Aukaíbúðum má ýmist koma fyrir innan húss eða í stakstæðum smáhúsum á lóð. Uppfylla þarf ákvæði byggingarreglugerðar þegar aukaíbúðir eru útbúnar.
Hverfisskipulagið heimilar um 250 nýjar íbúðir í Neðra-Breiðholti, ýmist með nýbyggingum eða viðbyggingum og breytingum á eldra húsnæði
Bakkar
Samþykkt tillaga að uppbyggingu í hverfiskjarnanum við Arnarbakka.
Mynd: Basalt arkitektar.
Aukaíbúðir
Heimilt er að innrétta litlar aukaíbúðir í sérbýli, s.s. eins og hér við Brúnastekk.
Mynd: Bragi Þór Jósefsson.
Seljahverfi
Íbúðum í Seljahverfi getur fjölgað um rúmlega 1.000 með þeim heimildum sem samþykktar hafa verið í hverfisskipulagi.
Heimilt er að innrétta aukaíbúðir í stærri sérbýlishúsum, sem að hámarki mega vera þriðjungur heildarstærðar húss, ýmist í viðbyggingum eða í stakstæðum smáhúsum á lóð. Uppfylla þarf ákvæði byggingarreglugerðar þegar útbúnar eru aukaíbúðir. Einnig er heimilt að hækka lyftulaus fjölbýlishús (önnur en fjölbýlishús á Fálkhól) um eina hæð, gegn því að koma samtímis upp lyftu.
Íbúðum í Seljahverfi getur fjölgað um rúmlega 1.000 með þeim heimildum sem samþykktar hafa verið í hverfisskipulagi
Efra-Breiðholt
Í Efra-Breiðholti getur íbúðum fjölgað um meira en 1.000, samkvæmt hverfisskipulaginu, en fjölgunin ræðst af nýtingu lóðarhafa á skipulagsheimildum.
Heimilt er að innrétta aukaíbúðir í sérbýlishúsum, sem að hámarki mega vera þriðjungur heildarstærðar húss, að því gefnu að íbúðirnar uppfylli kröfur byggingarreglugerðar. Aukaíbúðum má koma fyrir innan húss eða í stakstæðum smáhúsum á lóð. Einnig er heimilt að byggja eina hæð ofan á flest lyftulaus fjölbýlishús í Hólum, Bergum og Fellum, gegn því skilyrði að koma um leið fyrir lyftu, til að bæta aðgengi. Sömuleiðis er heimilt að byggja ofan á verslunarhúsnæði við Vesturberg. Heimild er einnig fyrir ofanábyggingum og nýbyggingum við hverfiskjarna við Hraunberg og Gerðuberg. Þá er samþykki fyrir nýjum íbúðum, m.a. námsmannaíbúðum, í fjölbýlis-, rað- og sérbýlishúsum á þróunarsvæði við Eddufell-Völvufell.
Á þróunarsvæði við Hólagarð-Suðurhóla er gert ráð fyrir að heimilt verði að fjölga íbúðum, bæði í tengslum við verslunarkjarnann og einnig á óbyggðu svæði við Suðurhóla. Jafnframt verður unnið sérstakt deiliskipulag á þróunarsvæðum við Jórufell-Norðurfell og við Suðurfell og lagðar línur að mögulegri íbúðafjölgun. Búast má við að sérstök áhersla verði lögð á stærri fjölskylduíbúðir, til að bregðast við athugasemdum sem bárust við vinnutillögur hverfisskipulags sumarið 2020.
Í Efra-Breiðholti getur íbúðum fjölgað um meira en 1.000, samkvæmt hverfisskipulaginu, en fjölgunin ræðst af nýtingu lóðarhafa á skipulagsheimildum
Fellin
Myndin til vinstri sýnir hvernig mætti byggja nýjar íbúðir ofan á fjölbýlishús í Fellunum með lyftum og svalagöngum til að bæta aðgengi. Myndin til hægri sýnir stöðuna í Fellunum í dag.
Myndir: Trípólí arkitektar og Bragi Þór Jósefsson.
Atvinnustarfsemi í íbúðabyggð
Atvinnustarfsemi í íbúðabyggð er ekki ný af nálinni. Mörg fyrirtæki hafa orðið til í stofu, kjallara eða bílskúr hjá frumkvöðlum sem hafa fengið góða hugmynd og notað heimili sitt til að þróa sín fyrstu sprotafyrirtæki.
Í skilmálum hverfisskipulags er kveðið á um ýmiss konar starfsemi sem er heimil innan íbúðabyggðar í öllum hverfum Breiðholts. Starfsemin stuðlar að hagkvæmari nýtingu innviða og sjálfbærari hverfum með fjölbreyttri þjónustu í göngufæri. Slík starfsemi eflir líka mannlíf, fjölgar gangandi og hjólandi vegfarendum, fjölgar atvinnutækifærum og hvetur til nýsköpunar.
Innan íbúðabyggðar er þó ekki heimiluð mengandi starfsemi sem krefst starfsleyfis frá Umhverfisstofnun eða heilbrigðisnefnd. Gildir það jafnt um starfsemi í atvinnuhúsnæði og íbúðarhúsnæði. Á skilgreindum verslunar- og þjónustusvæðum og miðsvæðum innan hverfanna eru rýmri heimildir til atvinnustarfsemi.
Heimildir til atvinnustarfsemi innan íbúðabyggðar efla mannlíf, fjölga atvinnutækifærum og hvetja til nýsköpunar
Hverfisvernd
Í skipulagslögum er kveðið á um heimild til að setja í skipulagsáætlun ákvæði um hverfisvernd ef talin er þörf á að vernda sérkenni eldri byggðar eða annarra menningarsögulegra minja vegna menningarlegs og/eða sögulegs gildis þeirra, án þess að um friðun sé að ræða. Í hverfisskipulaginu fyrir Breiðholt eru þrjú svæði sem falla undir svokallaða hverfisvernd í gulum flokki, fyrir samstæður húsa og heildir.
Í Neðra-Breiðholti falla U-blokkirnar innan Arnarbakka undir hverfisvernd. Í Efra-Breiðholti falla Viðlagasjóðshúsin við Keilufell undir hverfisvernd og í Seljahverfi byggðin á Fálkhól (Seljabraut og Bakka-, Brekku-, Dal-, Engja-, Fífu-, Fjarða-, Fljóta- og Flúðasel). Ekki er um friðun bygginga að ræða heldur vernd á sérkennum eldri byggðar, sem takmarkar að miklu leyti heimildir til viðbygginga og breytinga á umræddum húsum. Þar af leiðir að ekki er heimilt að byggja ofan á fjölbýlishúsin í Neðra-Breiðholti sem falla undir hverfisvernd og nýjar heimildir eru ekki veittar fyrir viðbyggingum við byggðina á Fálkhól í Seljahverfi og í Keilufelli í Efra-Breiðholti.
Þrjú svæði í Breiðholti falla undir hverfisvernd fyrir samstæður húsa og heildir, sem takmarkar að miklu leyti heimildir til viðbygginga og breytinga á umræddum húsunum
