Fjölbreyttari hverfi
Hverfisskipulag markar stefnu um þróun og uppbyggingu í grónum hverfum borgarinnar til næstu áratuga. Markmiðið er að fjölbreytt og blómlegt mannlíf geti blómstrað í sjálfbærum og vistvænum hverfum. Með hverfisskipulagi er íbúum gert auðveldara að gera breytingar á fasteignum sínum svo byggðin geti þróast í takt við breyttar áherslur í samfélaginu
Sumarið 2020 voru kynntar vinnutillögur hverfisskipulags í Breiðholti sem unnið hefur verið áfram með í vetur. Á kynningartímanum barst talsvert af athugasemdum og hefur ýmsu í tillögunum verið breytt í takt við það sem þar kom fram en annað stendur lítið eða óbreytt. Einstaka tillögur hverfisskipulags um heimildir til að fjölga íbúðum innan núverandi íbúðarbyggðar vöktu talsverða umræðu og ýmist jákvæð eða neikvæð viðbrögð.
Í þeim tillögum sem kynntar eru nú standa tillögur um mögulega fjölgun íbúða að mestu óbreyttar enda er að miklu leyti um að ræða heimildir til eigenda sérbýlis- og fjölbýlishúsa til að fjölga íbúðum á sínum lóðum. Óvíst er að hversu miklu leyti þessar heimildir verða nýttar enda alfarið í höndum eigenda hverrar fasteignar. Tillögurnar falla hins vegar vel að samþykktri stefnu aðalskipulags Reykjavíkur um að uppbygging borgarinnar á næstu árum verði að langmestu leyti innan núverandi þéttbýlismarka og falli að markmiðum hverfisskipulags um sjálfbærari og vistvænni hverfi.
Lóðahafar fá heimild til að fjölga íbúðum á sinni lóð en óvíst er að hversu miklu leyti þessar heimildir verða nýttar enda alfarið í höndum eigenda hverrar fasteignar
Stefnukort um samfélag
Kortið sýnir m.a. hvar heimilt verður að fjölga íbúðum og sérstök þéttingarsvæði og þróunarreiti samkvæmt tillögu að hverfisskipulagi Breiðholts.
Kort: Reykjavíkurborg.
Íbúðafjölgun í núverandi byggð
Ef lóðarhafar í Breiðholti fullnýta heimildir hverfisskipulags gæti íbúðum fjölgað um hátt á þriðja þúsund innan núverandi byggðar, ýmist með nýbyggingum eða viðbyggingum og breytingum á eldra húsnæði. Íbúðum í Neðra Breiðholti gæti fjölgað um u.þ.b. 250 og um rúmlega 1.000 í bæði Seljahverfi og Efra Breiðholti.
Neðra Breiðholt
Samkvæmt heimildum hverfisskipulags getur íbúðum innan núverandi íbúðabyggðar Neðra Breiðholts fjölgað um u.þ.b. 250.
Í vinnutillögum hverfisskipulags, sumarið 2020, voru kynntar hugmyndir um uppbyggingu á hverfiskjarnanum við Arnarbakka. Áfram er gert ráð fyrir að núverandi hús verði fjarlægð og nýjar byggingar á 3-4 hæðum reistar. Á hluta jarðhæða og á efri hæðum verða námsmannaíbúðir, bæði fjölskylduíbúðir og einstaklingsherbergi með sameiginlegum rýmum. Einnig er eigendum sérbýlishúsa í Stekkjum heimilað að innrétta allt að 50 m² aukaíbúðir í húsum sínum eða í stakstæðum smáhúsum á lóð. Uppfylla þarf ákvæði byggingarreglugerðar þegar útbúnar eru aukaíbúðir.
Hverfisskipulagið heimilar u.þ.b. 250 nýjar íbúðir í Neðra Breiðholti, ýmist með nýbyggingum eða viðbyggingum og breytingum á eldra húsnæði
Bakkar
Endurskoðuð tillaga 2021 að uppbyggingu
í hverfiskjarnanum við Arnarbakka.
Mynd: Basalt arkitektar.
Séríbúðir
Heimilt verður að innrétta litlar aukaíbúðir í sérbýli, s.s. eins og hér við Lambastekk.
Mynd: Bragi Þór Jósefsson.
Seljahverfi
Íbúðum í Seljahverfi gæti fjölgað um rúmlega 1.000 með þeim heimildum sem gefnar eru í hverfisskipulagi.
Heimilt verður að innrétta 50 m² aukaíbúðir innan stærri sérbýlishúsa, í viðbyggingum eða í stakstæðum smáhúsum á lóð. Uppfylla þarf ákvæði byggingarreglugerðar þegar útbúnar eru aukaíbúðir. Einnig verður heimilt að hækka lyftulaus fjölbýlishús (önnur en fjölbýlishús á Fálkhól) um eina hæð, gegn því að samtímis verði komið upp lyftu. Jafnframt verður heimilt að byggja ofan á verslunar- og atvinnuhúsnæði við Tindasel, Rangársel og Hólmasel.
Íbúðum í Seljahverfi gæti fjölgað um rúmlega 1.000 með þeim heimildum sem gefnar eru í hverfisskipulagi
Tindasel
Myndin sýnir hvernig mætti byggja íbúðir ofan á verslunar- og
þjónustukjarnann við Tindasel 3 og viðbyggingar ofan á fjölbýlishús með nýjum
íbúðum ásamt lyftum til að bæta aðgengi.
Mynd: Trípólí arkitektar.
Efra Breiðholt
Í Efra Breiðholti gæti íbúðum fjölgað um meira en 1.000 með tilkomu hverfisskipulags en fjölgunin ræðst fyrst og fremst af því í hve miklum mæli lóðarhafar kjósa að nýta nýjar skipulagsheimildir.
Heimilt verður að innrétta litlar 50 m² aukaíbúðir í sérbýlishúsum að því gefnu að íbúðirnar uppfylli kröfur byggingarreglugerðar. Einnig verður heimilt að byggja eina hæð ofan á flest lyftulaus fjölbýlishús í Hólum, Bergum og Fellum gegn því skilyrði að komið verði fyrir lyftu um leið til að bæta aðgengi. Sömuleiðis er heimilt að byggja ofan á verslunarhúsnæði við Vesturberg og gert ráð fyrir ofanábyggingum og nýbyggingum við hverfiskjarna við Hraunberg og Gerðuberg. Þá er gert ráð fyrir nýjum íbúðum, m.a. námsmannaíbúðum, í fjölbýlis-, rað- og sérbýlishúsum á þróunarsvæði við Eddufell – Völvufell. Á þróunarsvæði við Hólagarð – Suðurhóla er ráðgert að fjölga íbúðum bæði í tengslum við verslunarkjarnann og á óbyggðu svæði við Suðurhóla. Jafnframt er gert ráð fyrir að íbúðum muni fjölga á þróunarsvæðum við Jórufell – Norðurfell og við Suðurfell en á þessum svæðum verður sérstök áhersla lögð á stærri fjölskylduíbúðir til að bregðast við athugasemdum sem bárust við vinnutillögur hverfisskipulags sumarið 2020.
Í Efra Breiðholti gæti íbúðum fjölgað um meira en 1.000 með tilkomu hverfisskipulags en fjölgunin ræðst af nýtingu lóðarhafa á heimildum
Suðurhólar
Myndin sýnir dæmi um viðbyggingar ofan á fjölbýlishús við Suðurhóla með
nýjum íbúðum ásamt lyftum til að bæta aðgengi.
Mynd: Trípólí arkitektar.
Fellin
Myndin sýnir hvernig byggja mætti ofan á fjölbýlishús í Fellunum með nýjum íbúðum ásamt lyftum og svalagöngum til að bæta aðgengi.
Mynd: Trípólí arkitektar.
Hvað má ég gera við mína eign?
Í hverfisskipulagi er hverju hverfi skipt upp í nokkrar skilmálaeiningar, þ.e. þyrpingar húsa sem eru sambærileg að gerð og yfirbragði. Hver skilmálaeining fær almenna skilmála sem taka mið af algengum umsóknum fasteignaeigenda undanfarinna ára um breytingar, t.d. vegna kvista, svala, viðbygginga o.s.frv.
Með almennum og samræmdum skilmálum hverfisskipulags er einfalt fyrir fasteignaeigendur að sjá hvaða heimildir þeir hafa, t.d. til breytinga á fasteigninni, til að útbúa aukaíbúð eða koma upp léttri atvinnustarfsemi að heiman. Einnig ætti umsóknarferli vegna hóflegra breytinga á fasteignum að verða einfaldara þegar kostnaðarsamar og tímafrekar deiliskipulagsbreytingar og grenndarkynningar eru að mestu úr sögunni.
Allir skilmálar og reglur í Hverfasjá
Þegar hverfisskipulagið hefur tekið gildi geta fasteignaeigendur slegið götuheiti og húsnúmer fasteignar sinnar inn í svonefnda Hverfasjá á Netinu. Birtast þá gildandi skipulagsskilmálar fyrir viðkomandi eign, ásamt leiðbeiningum um hvernig skuli bera sig að við að sækja um leyfi til breytinga og/eða úrbóta.
Skipulagsskilmálar og leiðbeiningar eru aðgengilegar á netinu
Fjölgun íbúða í sérbýli
Heimilt verður að fjölga íbúðum í sérbýli og hafa tvær íbúðir í stórum sérbýlishúsum þar sem aðstæður leyfa, en slíkt leiðir til betri landnýtingar og getur glætt mannlíf í hverfinu.
Mynd: Ydda arkitektar.
Mögulegar breytingar á sérbýli
Myndin sýnir hvernig byggja má við sérbýlishús. Nýir skilmálar eiga að einfalda málsmeðferð við breytingar.
Mynd: Trípólí arkitektar.
Sérbýlishús
Flestir eigendur sérbýlishúsa, einbýlis-, rað- og parhúsa í Breiðholti fá í hverfisskipulagi heimildir til viðbygginga og hóflegra breytinga á fasteignum sínum. Einnig er gefin heimild til byggingar sorpskýla og annarra smáhýsa, allt að 15 m² á lóð auk þess sem kveðið er á um ýmis konar frágang á lóð og lóðamörkum.
Heimilt verður einnig að útbúa eina aukaíbúð í flestum en þó ekki öllum sérbýlishúsum. Aukaíbúð má að hámarki vera 50 m² að stærð. Aukaíbúðum má koma fyrir innan núverandi húss, í viðbyggingu og í sumum tilfellum í bílageymslu eða smáhúsi á lóð. Aukaíbúðir skulu samkvæmt skilmálum hverfisskipulags tilheyra sama matshluta og aðalíbúð og því verður ekki heimilt að selja þær. Aukaíbúð má sameina aðalíbúð aftur ef eigendur óska þess.
Heimild um aukaíbúð í sérbýlishúsi getur gert mörgum kleift að aðlaga húsnæðið betur að þörfum sínum og fjölskyldu sinnar þó fjölskyldustærð og aðstæður taki breytingum. Þannig gætu einhverjir búið lengur í eignum sínum þó herbergjaþörfin minnki eftir að börnin fara að heiman. Aukaíbúð í foreldrahúsum getur einnig verið fyrsta skref ungs fólks til sjálfstæðrar búsetu.
Heimild um aukaíbúð í sérbýlishúsi getur gert mörgum kleift að aðlaga húsnæðið betur að þörfum fjölskyldunnar þó fjölskyldustærð og aðstæður taki breytingum
Fjölbýlishús
Í Reykjavík eru þúsundir íbúða á efri hæðum í lyftulausum fjölbýlishúsum. Aðgengi að þessum íbúðum er mun takmarkaðra en gengur og gerist og þær henta því oft illa fólki með skerta hreyfigetu eða sem komið er á efri ár. Af þessum sökum neyðast margir til að flytja úr íbúðum sínum þegar aldurinn færist yfir eða aðstæður breytast, með tilheyrandi kostnaði og raski. Á Íslandi er mjög sjaldgæft að gerðar hafi verið breytingar á þessum húsum til að koma fyrir lyftu, þó slíkt sé vel þekkt í löndunum í kringum okkur. Kostnaðurinn við byggingu og rekstur lyftu er í flestum tilfellum ein helsta hindrun þess.
Í hverfisskipulagi er farin sú leið að heimila húsfélögum að byggja eina aukahæð ofan á mörg af þessum lyftulausu fjölbýlishúsum í Breiðholti, gegn því skilyrði að um leið verði komið fyrir lyftu við húsið. Nýr byggingarréttur er verðmætur og getur húsfélagið ráðstafað honum og nýtt hagnaðinn til að fjármagna lyftu við húsið og jafnvel til að sinna öðru viðhaldi á húsi eða lóð.
Þegar vinnutillögur að hverfisskipulagi voru kynntar sumarið 2020 bárust margar athugasemdir við þessar hugmyndir, bæði með og á móti, en ákveðið hefur verið að halda heimildinni inni í hverfisskipulagi. Ekki síst vegna þess að gott aðgengi er mikið hagsmunamál margra hópa í samfélaginu. Bætt aðgengi að íbúðum á efri hæðum getur einnig aukið verðgildi íbúðanna og gert mörgum kleift að búa lengur í íbúðum sínum. Síðast en ekki síst er lykilatriði að heimild til ofanábyggingar er verðmæti sem lóðarhafar einir eiga og ekki er hægt að ráðstafa nema um það sé samstaða.
Auk heimildar til ofanábyggingar eru skilgreindir nýir byggingarreitir fyrir viðbyggingar og nýbyggingar á lóðum fjölbýlishúsa við Austurberg. Um þær gildir það sama og um ofanábyggingar, þ.e. að byggingarrétturinn er alfarið í eigu lóðarhafa og þeir einir geta ráðstafað honum ef um það næst samstaða. Þessum nýju byggingarheimildum er ætlað að bæta götumyndina við borgargötuna Austurberg og styrkja um leið hverfis- og borgarhlutamiðjuna við Hraunberg og Gerðuberg.
Að lokum eru í hverfisskipulagi skilgreindar heimildir til byggingar sorp- og hjólaskýla og annarra smáhýsa, allt að 15 m2 á lóð auk þess sem kveðið er á ýmis konar frágang á lóð og lóðamörkum
Arkitektasamkeppni
Til að freista þess að staðla vinnubrögð og verkferla er áformað að halda hönnunarsamkeppni um ofanábyggingar og bætt aðgengi í samstarfi við Arkitektafélag Íslands og Félagsbústaði. Lyftulaus fjölbýlihús sem Félagsbústaðir ráða yfir eru m.a. Yrsufell 5-15, Kleppsvegur 66-76 og Meistaravellir 25-29 en horft er til þess að niðurstaða hönnunarsamkeppninnar geti nýst í öllum grónum hverfum borgarinnar, óháð borgarhlutum.
Bæta má aðgengi að þúsundum íbúða með því að bæta lyftum við eldri fjölbýlishús sem mun auka verðgildi íbúða og gera mörgum kleift að búa lengur í íbúðum sínum
Lyftulaus fjölbýlishús
Yrsufell 5-15, Kleppsvegur 66-76 og Meistaravellir 25-29 eru allt lyftulaus fjölbýlishús í eigu Félagsbústaða.
Myndir: Reykjavíkurborg.
.
Atvinnustarfsemi í íbúðabyggð
Atvinnustarfsemi í íbúðabyggð er ekki ný af nálinni. Mörg fyrirtæki hafa orðið til í stofu, kjallara eða bílskúr hjá frumkvöðlum sem hafa fengið góða hugmynd og notað heimili sitt til að þróa sín fyrstu sprotafyrirtæki.
Í skilmálum hverfisskipulags er kveðið á um að ýmis konar starfsemi verði heimil innan íbúðarbyggðar í öllum hverfum Breiðholts. Er það talið stuðla að hagkvæmari nýtingu innviða og sjálfbærari hverfum með fjölbreyttri þjónustu í göngufæri. Slík starfsemi er líka talin efla mannlíf, fjölga gangandi og hjólandi vegfarendum, fjölga atvinnutækifærum og hvetja til nýsköpunar.
Innan íbúðarbyggðar er þó ekki heimiluð mengandi starfsemi sem krefst starfsleyfis frá Umhverfisstofnun eða heilbrigðisnefnd. Gildir það jafnt um starfsemi í atvinnuhúsnæði og íbúðarhúsnæði. Á skilgreindum verslunar- og þjónustusvæðum og miðsvæðum innan hverfanna eru rýmri heimildir til atvinnustarfsemi.
Heimildir til atvinnustarfsemi innan íbúðarbyggðar efla mannlíf, fjölga atvinnutækifærum og hvetja til nýsköpunar
Hverfisvernd
Í skipulagslögum er kveðið á um heimild til að setja í skipulagsáætlun ákvæði um hverfisvernd ef talin er þörf á að vernda sérkenni eldri byggðar eða annarra menningarsögulegra minja vegna menningarlegs og/eða sögulegs gildis þeirra, án þess að um friðun sé að ræða. Þrjú svæði í Breiðholti fá í hverfisskipulagi svokallaða hverfisvernd í gulum flokki, fyrir samstæður húsa og heildir.
Í Neðra Breiðholti er lagt til að U-blokkirnar innan Arnarbakka falli undir hverfisvernd. Í Efra Breiðholti falla Viðlagasjóðshúsin við Keilufell undir hverfisvernd og í Seljahverfi byggðin á Fálkhól (Seljabraut og Bakka-, Brekku-, Dal-, Engja-, Fífu-, Fjarða-, Fljóta- og Flúðasel). Ekki er um friðun bygginga að ræða heldur vernd á sérkennum eldri byggðar, sem takmarkar að miklu leyti heimildir til viðbygginga og breytinga á umræddum húsum. Þannig er ekki heimilt að byggja ofan á fjölbýlishúsin í Neðra Breiðholti sem fá hverfisvernd og ekki eru gefnar nýjar heimildir í hverfisskipulagi til viðbygginga við byggðina á Fálkhól og í Keilufelli.
Þrjú svæði í Breiðholti fá hverfisvernd fyrir samstæður húsa og heildir sem takmarkar að miklu leyti heimildir til viðbygginga og breytinga á húsunum
Hverfisvernd í Breiðholti
Byggðin við Fálkhól í Seljahverfi, Viðlagasjóðshúsin við Keilufell og U-blokkirnar í Neðra Breiðholti.
Myndir: Bragi Þór Jósefsson.